توجه به یک نکته هنگام سرمایه گذاری در سهام ساختمانی

  شرایط کلان اقتصادی کشور شرایط خاصی است، از یک سو حجم ....
  شرایط کلان اقتصادی کشور شرایط خاصی است، از یک سو حجم نقدینگی مطابق اظهار نظر وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی کشور بالغ بر 600 هزار میلیارد تومان بوده و از سوی دیگر تورم بی سابقه ای حاکم بر فضای کشور است که تقریباً 40 درصد می باشد.

تفاوت این نرخ تورم با نرخ تورم حدود 50 درصدی سال 74 در آن است که آن سال تورم متناسب با رشد اقتصادی بوده، ولی در حال حاضر با رشدی منفی و رکودی شدید در عرصه اقتصادی مواجه هستیم. این امر عملاً مشکلات زیادی را در اقتصاد ایجاد کرده است.

بدین ترتیب در حال حاضر با شرایطی روبرو هستیم که دولت با کسری شدید بودجه مواجه بوده، ولی خوشبختانه صادقانه با مردم به گفتگو نشسته است و کسری های خود را به صورت شفاف اعلام کرده و از کارشناسان تقاضای کمک می نماید؛ این نقطه قوتی در رفتارهای دولت در اقتصاد ملی به حساب می آید.

در این شرایط اقتصادی در صورتی که دولت بخواهد کسری های خود را جبران نماید، بایستی مانند غالب رویه سنوات گذشته اقدام به چاپ پول بدون پشتوانه کند که نتیجه آن تورم بیش از پیش است و اگر بخواهد سال را با کسری بودجه سپری کند، عملاً مشکلات عدیده ای را خواهد داشت؛ بطوریکه در خصوص برخی از ضروریات مانند پرداخت یارانه های نقدی به مشکلاتی برخورد کرده و عملاً در کوتاه مدت راهکار قابل دفاعی به او پیشنهاد نشده است. اما با این تصویر کلان از فضای اقتصادی کشور ممکن است این سؤال پیش بیاید که عملاً صنعت ساختمان چه شرایطی خواهد داشت؟ آیا شرایط فعلی به نفع این صنعت و سوددهی آن است یا اینکه به ضرر آن عمل می کند؟

واقعیت آن است که هنگامی که به بررسی صنعت ساختمان در 20 سال گذشته می پردازیم، مشخص می شود که عملاً رونق های ایجاد شده در این صنعت هر ساله تکرار شدنی نیست؛ بلکه هر 3 تا 5 سال یکبار تکرار می گردد که این رونق در سال گذشته بطور خاص در کاربری های مسکونی رخ داد؛ این امر باعث شد تا سود قابل توجهی از محل فروش این واحدها در شرکت های ساختمانی شناسایی شود. در واقع به نظر می رسد که در این سال بخش عمده ای از سود شرکت های ساختمانی از محل فروش و واگذاری این ساختمان های احداثی تأمین شده است.

حال ممکن است این سؤال برای خوانندگان ایجاد شود که شرکت های ساختمانی که بخش عمده ای از سبد دارایی های خود را از سایر کاربری ها انباشت کرده اند، چه سهمی از سود خود را می توانند به کاربری های دیگر از قبیل اداری و تجاری و حتی زمین اختصاص دهند؟

توجه به این نکته ضروری است که به طور عمومی، رونق کاربری هایی از قبیل کاربری تجاری به شدت تابعی از شرایط اقتصادی است؛ به تعبیر دیگر در شرایطی که فضای کلان اقتصادی به سمت رونق حرکت کند، فروش واحدهای تجاری نیز با رونق مواجه خواهد شد؛ زیرا انتظار کسب درآمد از این واحدها بالا می رود در خصوص کاربری های اداری نیز این وضعیت وجود دارد. در شرایطی که انتظار رونق فضای کسب و کار وجود داشته باشد، به طور طبیعی می توان انتظار فروش سریع تر همراه با قیمت های مناسب تر را در کاربری های تجاری داشته باشیم.

اشاره به این نکته می تواند مفید باشد که هر چند فروش واحدهای تجاری در کشور همراه با دشواری هایی در شرایط فعلی اقتصاد ایران است، اما سود فروش هر واحد تجاری نیز بسیار بالاتر از واحدهای رقیب مانند واحدهای مسکونی است؛ بنابراین نرخ بازدهی فروش هر واحد تجاری چندین برابر نرخ بازدهی فروش هر واحد مسکونی و حتی اداری است.

اگر فرض کنیم که هزینه ساخت هر مترمربع واحدهای مسکونی و تجاری برابر و حدود سه تا چهار میلیون تومان باشد، درآمد حاصل از فروش این واحدها چه به صورت انتقال مالکیت و چه به صورت انتقال سرقفلی قطعاً یکسان نخواهد بود و درآمد حاصل از فروش واحدهای تجاری به ازای هر مترمربع چندین برابر و حتی 7 تا 8 برابر واحدهای مسکونی می باشد. بنابراین شرکت هایی که پرتفوی خود را از واحدهای تجاری انباشت کرده باشند، نیز می توانند حتی در شرایط رکود اقتصادی سودهایی را شناسایی نمایند؛ به تعبیر دیگر انباشت کردن سبد دارایی های شرکت های ساختمانی از پروژه هایی با کاربری مسکونی لزوماً نمی تواند برای آنها آثار مثبت سودآوری قابل توجهی در پی داشته باشد. فروش کاربری های تجاری - اداری هرچند که در شرایط رکود تورمی موجود سخت باشد، ولی قطعاً صفر نبوده و می تواند نتایج مثبتی را به همراه آورد.

در کنار کاربری های مختلف قابل تصور، برخی از شرکت های ساختمانی اقدام به خرید و فروش زمین خام می نمایند که این امر نیز می تواند اثراتی را از نظر سودآوری بر آنها اعمال کند که آن هم قابل توجه است.

ذهن خوانندگان را به این نکته جلب می نماید که در برخی از تحلیل ها گفته می شود که فروش واحدهای با کاربری تجاری در برخی از مناطق کشور به ویژه در شهر تهران به حد اشباع رسیده است.

در این میان توجه به این نکته ضروری است که این گزاره تنها گزاره ای کلی بوده و در جزییات قابل بحث می باشد. به عنوان مثال احداث واحد یا مجتمع تجاری در مناطقی مانند بافت های فرسوده هنوز هم از توجیه پذیری لازم برخوردار بوده و شرایط مساعدی را برای فروش فراهم می سازد.

این امر باعث خواهد شد تا مشتریان زیادی برای پیش خرید واحدهای تجاری چه به صورت انتقال مالکیت و چه به صورت انتقال سرقفلی، حتی قبل از آغاز مراحل ساخت و تنها بر روی خاک وجود داشته باشند. ملاحظه می شود که در این حالت ما با شرایطی در فروش واحدهای تجاری مواجه هستیم که کاملاً استثنایی بوده و حتی در شرایط رکود موجود نیز می تواند منتهی به کسب درآمدهای قابل توجه شود.

نکته مهمی که باعث شده است تا برخی از شرکت های ساختمانی از برخی دیگر متمایز شوند، توجه به روش های جدید بازاریابی و فروش است. بحث فروش واحدهای ساختمانی و تشکیل شرکت های تخصصی در فروش، از دستاوردهای جدید نهاد سازی در صنعت ساختمان است و به تعبیر دیگر به دلیل اهمیت مسأله بازاریابی و فروش در امر ساخت و ساز، شرکت های ساختمانی به این سمت حرکت کرده اند که شرکت هایی را به عنوان متخصص در امر فروش تأسیس نموده و از این راه اقدام به فروش واحدهای پروژه های خود نمایند که این امر در اصطلاح باعث کاهش هزینه های مبادلاتی در صنعت ساختمان شده و باعث گردیده است تا شرکت ها بتوانند در امر بازاریابی، برندسازی و فروش با قیمت های مناسب و رقابتی اقدام کنند.

حسین کاظم پور

مدیرعامل شرکت بین المللی توسعه ساختمان